Résiliation d'un bail rural par le propriétaire : tout ce qu'il faut savoir
En tant que propriétaire agricole, la gestion d'un bail rural peut parfois s'avérer complexe, notamment lorsqu'il s'agit d'y mettre fin. La résiliation est un processus encadré par la loi. Dans cet article, nous vous partageons des informations pour vous aider à mener à bien la résiliation d'un bail rural, tout en vous expliquant les garanties dont vous pouvez bénéficier en tant que propriétaire.
Publié le 15/04/2026
Qu'est-ce qu'un bail rural ou bail de fermage agricole ?
Un bail rural, ou bail à ferme, est un contrat par lequel le propriétaire (le bailleur) d’un terrain agricole ou d’une exploitation met à la disposition d’une personne physique (le preneur) ou personne morale sa propriété à titre onéreux. Généralement, la durée d'un bail rural est de 9 ans, et se renouvelle automatiquement si le preneur ne renonce pas à son droit au renouvellement.
Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que dans certains cas précis, encadrés par le code rural. De la même manière, mettre fin à un bail rural ne peut se faire que dans certaines situations.
Propriétaire agricole : quels motifs pour résilier un bail à ferme ?
En cas de faute du preneur
Le propriétaire peut demander la résiliation d'un bail, par assignation du locataire devant le tribunal paritaire des baux ruraux dès lors qu'une faute commise par ce dernier est constatée. En l'occurrence :
si deux défauts de paiement du fermage persistent 3 mois après deux mises en demeures par lettre recommandée avec avis de réception ;
si les agissements du preneur compromettent la bonne exploitation du fonds loué ;
si le preneur ne respecte pas les clauses environnementales en vigueur (par exemple préservation de la ressource en eau ou protection de la biodiversité, etc.) ;
en cas de sous-location ou de cession irrégulière du bail ;
en cas de manquement à l'obligation d'information du bailleur dans le cas de mise à disposition de biens loués, d'échange de jouissance.
En cas de changement de destination des terres
Le bailleur peut également choisir de mettre fin au bail rural s'il souhaite changer la destination des terres exploitées. La résiliation intervient de plein droit, à condition qu’il existe un plan local d’urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieux.
Ainsi, le bail rural peut être résilié dans deux cas :
Lorsque les parcelles louées deviennent constructibles et que le propriétaire s'engage à construire dans les 3 ans. Il peut également décider de reprendre une partie des terres pour construire une habitation pour un membre de sa famille, ou bien ajouter des dépendances à une habitation existante.
En cas de destruction partielle ou totale des biens loués par cas fortuit, comme un événement climatique imprévisible (sauf si le bailleur reconstruit le bâtiment détruit).
La résiliation est envoyée par acte de commissaire de justice et prend effet 1 an après la notification au preneur. Il doit préciser l'engagement du bailleur de changer ou de faire changer la destination de la parcelle louée.
Décès du preneur
Le bailleur peut demander la résiliation du bail dans les 6 mois à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance, lorsque le preneur décédé ne laisse pas de conjoint, de partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d'ayant droit participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des 5 années antérieures. Si ces personnes de la famille du preneur répondent bien à la condition professionnelle d'avoir participé à l'exploitation, le bail se poursuit et son transfert est de droit, le bailleur ne peut donc pas demander la résiliation.
Les conséquences financières de la résiliation du bail rural
Les indemnités éventuelles dues au preneur
Le propriétaire peut être tenu de verser des indemnités au locataire sortant en cas de résiliation du bail rural en cours. L'indemnité d'éviction, calculée en fonction du préjudice subi par le preneur du fait de la résiliation anticipée, est la plus fréquente. Elle vise à compenser la perte de revenu que l'agriculteur aurait pu dégager jusqu'à la fin du bail. Par ailleurs, si le preneur a apporté des améliorations au fonds loué, cela lui donne droit à une indemnité d'amélioration.
Les frais de procédure
En cas de résiliation judiciaire (acte d'huissier ou de commissaire de justice), le propriétaire devra assumer les frais de justice et les honoraires d'avocat dès lors qu'il intervient dans la procédure de résiliation.
L'impact fiscal pour le propriétaire
Les indemnités versées par le bailleur au preneur peuvent avoir des implications fiscales. Elles peuvent être soumises au régime des plus-values professionnelles. De plus, la résiliation du bail peut entraîner un changement du régime fiscal des terres et de ses parcelles, notamment si leur destination est modifiée (passage de terres agricoles à constructibles).
Bailleur de terres agricoles : pensez à l'assurance protection juridique
Generali Protection Juridique peut couvrir les potentiels frais engagés par le propriétaire bailleur en cas de litige avec le preneur, notamment lors d'une résiliation de bail. Elle peut couvrir les honoraires d'avocat et les frais de justice, permettant au propriétaire de défendre ses intérêts sans craindre l'impact financier d'une action en justice. Elle offre également une assistance juridique, fournissant conseils et informations sur les démarches à entreprendre.
Quelles sont les alternatives à la résiliation ?
La négociation à l'amiable
Il est possible de résilier un bail à l'amiable dans la mesure où les deux parties souhaitent y mettre un terme d'un commun accord. Le bailleur et le preneur doivent convenir de modalités de résiliation (date de fin du bail, montant d'une potentielle indemnité d'éviction, les biens concernés, etc.). Les deux partis doivent formuler par écrit une convention de résiliation amiable afin de constituer une preuve en cas de contestations futures. La résiliation peut être totale ou partielle.
La cession du bail rural
En principe, la cession du bail rural est interdite. Elle est uniquement possible dans les conditions d'une cession intra-familiale, avec l'accord du bailleur. Le preneur locataire peut ainsi céder son bail, uniquement aux personnes suivantes :
ses descendants (enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant), majeurs ou émancipés ;
son époux, épouse ou partenaire de Pacs qui participe à l'exploitation en tant que co-exploitant, ou conjoint collaborateur.
Pour toute information complémentaire sur la résiliation d'un bail rural :
Résiliation du bail rural - Service Public ;
Contrat de bail rural - Service Public ;
Cession du bail rural - Service Public.
Les droits du propriétaire
Vos questions, nos réponses
Un propriétaire dispose de plusieurs moyens légaux pour récupérer son terrain agricole. La résiliation amiable reste la solution la plus simple : bailleur et preneur s'entendent sur les conditions de fin de bail. Cette approche évite les procédures judiciaires coûteuses.
Le droit de reprise constitue une autre option majeure. Le propriétaire peut reprendre ses terres à l'échéance du bail pour les exploiter lui-même ou les confier à un descendant. Cette démarche nécessite un préavis de 18 mois minimum par acte d'huissier.
Lorsque le locataire commet des fautes graves (impayés, non-respect du bail), le tribunal paritaire des baux ruraux peut prononcer la résiliation. Le changement de destination des terres (passage en zone constructible) autorise également la récupération anticipée du terrain, moyennant le respect d'un formalisme strict.
Le propriétaire bénéficie de droits protégés par la loi qui lui permettent d'agir dans diverses situations. Il peut exiger le respect intégral des clauses contractuelles et obtenir réparation en cas de manquement du locataire. Sa position lui confère également le pouvoir de s'opposer à toute transmission du bail non conforme aux règles légales.
Lorsque les circonstances l'exigent, le bailleur conserve la faculté d'engager une procédure judiciaire pour faire valoir ses intérêts. Le tribunal paritaire des baux ruraux reconnaît sa légitimité à demander des dommages-intérêts en cas d'inexécution des obligations par le preneur. Cette protection juridique s'étend aux situations où le locataire compromet la destination agricole des terres ou néglige leur entretien selon les usages locaux.
