Bail professionnel, commercial, dérogatoire ou précaire : quel statut pour votre activité ?

Quelle est la différence entre bail professionnel et bail commercial ?

La différence principale résulte dans les activités : le bail commercial est consacré aux activités commerciales, industrielles et artisanales, alors que le bail professionnel s’adresse principalement aux activités non commerciales et aux activités de travaux immobiliers.

Ci-dessous une liste plus exhaustive des baux et de leurs caractéristiques.

Le bail commercial

• Usage : il ne peut être établi que si le local est consacré à une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
• Durée : elle ne peut être inférieure à 9 ans.
• Renouvellement : arrivé à son terme, le bail se poursuit en l'absence de congé formel.
• Congé : il doit être donné au moins 6 mois avant l'échéance du contrat par acte d'huissier.
• Résiliation : le locataire peut résilier son bail tous les 3 ans (3, 6, 9 ans). Le bailleur peut résilier le contrat à chaque période triennale dans certains cas précis (surélévation, construction ou reconstruction de l'immeuble, etc.).

Le bail professionnel

• Usage : il concerne les professions libérales ou assimilées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats, etc.)
• Durée : établi pour une durée minimale de 6 ans, il peut être renouvelé pour 6 autres années. Les baux de plus de 12 ans doivent être signés devant notaire.
• Non-renouvellement : 6 mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut notifier à l'autre, par lettre recommandée avec AR ou par exploit d'huissier, son intention de ne pas renouveler le bail. Le locataire peut à tout moment quitter les lieux s'il a respecté un délai de préavis de 6 mois.
• Cession et sous-location : le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail à condition de le signifier au bailleur. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières comme l'agrément préalable du bailleur.

Le bail mixte

• Usage : il s'agit d'un contrat portant sur des locaux dont une partie est destinée à l'habitation du locataire et l'autre partie utilisée pour l'exercice de sa profession.
• Durée : 3 ans au minimum, lorsque le propriétaire est une personne physique, 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale. À noter : la durée du bail peut être inférieure à 3 ans (mais pas inférieure à un an), lorsque le bailleur est une personne physique, une indivision ou une société civile constituée entre parents, et qu'un événement justifie qu'il ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.
• Résiliation : le locataire peut résilier le bail à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier 3 mois auparavant, ou seulement un mois s'il s'agit de raisons professionnelles (transfert d'activité, cessation d'activité, etc.).
• Renouvellement : le locataire bénéficie du droit au renouvellement automatique de son bail, sauf dans les cas suivants : si le propriétaire justifie d'un motif légitime et sérieux (inexécution par le locataire de l'une des obligations qui lui incombent), en cas de vente du logement. Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption ou en cas de reprise par le propriétaire, son conjoint, ses ascendants, descendants ou par ceux de son conjoint et si le propriétaire a prévenu le locataire 6 mois avant le terme du contrat.
   

Le cas du « bail dérogatoire » ou « bail précaire »

• Usage : ce statut est idéal pour tester le lancement d'un nouvelle activité ou encore pour ouvrir un pop-store (magasin éphémère).
• Durée : la durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans. Il n'y a pas de durée minimum imposée.
• Résiliation : le bail dérogatoire est un contrat ferme, ce qui signifie qu'il ne peut pas être résilié avant la date convenue. Si un locataire souhaite partir avant la fin du bail, il doit généralement continuer à payer le loyer jusqu'à la fin de la période. Cependant, il peut tenter de négocier un départ anticipé avec le propriétaire. Lors de la signature, il est possible d'inclure une clause de résiliation qui permettrait de mettre fin au contrat plus tôt, en précisant les conditions nécessaires, comme le délai de préavis.
• Renouvellement : au terme de ce bail de courte durée, si le preneur est conservé dans les lieux, le nouveau bail sera automatiquement requalifié en bail commercial.
   

Important : Avant de conclure un bail professionnel ou mixte, il est nécessaire de vérifier auprès de la mairie que le local est bien affecté administrativement à l'exploitation d'une activité professionnelle. Le changement d'affectation d'un local à usage d'habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et de la Seine-et-Marne, est soumis à l'autorisation préalable de la mairie dont il dépend.

Les questions que vous vous posez également :

Est-ce qu'un dpe est obligatoire pour un bail professionnel ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est pas obligatoire pour un bail commercial ou professionnel, mais il est néanmoins fortement recommandé de le produire en annexe.
 

Quels sont les motifs pour résilier un bail professionnel ?

Si le locataire peut rompre le contrat à tout moment, dans le cadre d'un bail professionnel, le propriétaire est engagé obligatoirement pendant 6 ans à moins que le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles. le bailleur peut dans ce cas résilier le bail professionnel, soit par voie judiciaire, soit en invoquant une clause résolutoire.  Si une clause résolutoire est incluse dans le contrat, le bail peut être résilié facilement après une mise en demeure. Le juge des référés doit être saisi pour constater l'application de cette clause et permettre l'expulsion du locataire ainsi que la récupération des loyers impayés.

En l'absence d'une clause résolutoire, le bailleur doit saisir le tribunal d'instance pour obtenir la résiliation du bail. Le juge évaluera les manquements du locataire et décidera de la légitimité de la résiliation ainsi que des éventuels dommages et intérêts.

Important : il n'existe pas de droit au renouvellement du bail professionnel contrairement au bail commercial. Ainsi, lorsque le prorpriétaire décide ne pas renouveler le bail, il ne verse pas d'indemnité au locataire.
 

Comment casser un bail commercial avant les 3 ans ?

Le locataire peut résilier sans motif particulier le bail à l'expiration de chaque période de 3 ans (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans). On parle de résiliation triennale.

Il est cependant possible de le résilier, en dehors de ces périodes de 3 ans, dans certaines situations :
- le locataire a demandé ses droits à la retraite ou il perçoit une pension d'invalidité;
- le bailleur ne respecte ces obligations liées au bail commercial, le locataire peut demander la résolution judiciaire du bail au tribunal judiciaire;
- le locataire peut se mettre d'accord avec le propriétaire pour mettre fin au bail : on parle alors de résolution amiable.
 

En savoir plus :

Comment changer un bail professionnel en bail commercial ?

La nature de l'activité exercée constitue l'une des principales caractéristiques d'un bail commercial. Développer une activité complémentaire est en principe autorisé, mais changer la destination des locaux nécessite l'autorisation de toutes les parties prenantes. Décryptage.

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