Le démembrement de propriété est un acte juridique qui permet de diviser la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts. Il est principalement utilisé pour faciliter la transmission d’un bien immobilier.

La définition du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui vise à séparer les droits inhérents à un bien immobilier en deux parties :

• le droit de disposer du bien (abusus) ;
• et le droit de jouissance, composé du droit d'utiliser le bien (usus) et du droit d'en percevoir les fruits (fructus).

Ce dispositif implique deux acteurs :

• le nu-propriétaire : il détient le droit de disposer du bien ;
• l'usufruitier : il dispose du droit de jouissance.

Les droits démembrés sont indépendants l'un de l'autre. Toutefois, l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent se mettre d'accord s'ils souhaitent vendre la pleine propriété du bien durant la durée du démembrement.

En règle générale, le démembrement de propriété prend fin suite au décès de l'usufruitier : le nu-propriétaire obtient alors le droit de jouissance du bien, lui permettant d'en avoir la pleine propriété. On parle de remembrement de la propriété.

Bon à savoir
Ce mécanisme peut aussi porter sur d'autres types de biens. Par exemple, il est possible d'opter pour le démembrement d'un contrat d'assurance vie ou d'un compte-titres.

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Habituellement, une seule personne détient l'ensemble des droits sur un bien immobilier : on parle de pleine propriété. Il dispose du droit de vendre ou donner le bien (abusus), du droit de l’utiliser (usus) et du droit d’en percevoir les fruits (fructus)¹.

En revanche, la pleine propriété sera divisée en deux à la suite d'un démembrement de propriété. On distingue :

• l'usufruit : il confère les droits de jouissance (usus et fructus) à l'usufruitier. Ce dernier peut habiter au sein du logement ou le louer et ainsi en percevoir les revenus (loyers par exemple). Il doit toutefois en assumer les charges courantes d'entretien ;

• la nue-propriété : elle accorde uniquement le droit de disposer du bien au nu-propriétaire. Il peut donc vendre ses droits sur le bien, mais uniquement pour la nue-propriété. Il ne peut pas vendre la pleine propriété sans l'accord de l'usufruitier. Le nu-propriétaire devra par ailleurs assumer la charge des grosses réparations du bien.

Ce mécanisme est principalement utilisé pour préparer votre succession et limiter la fiscalité applicable à vos héritiers. Toutefois, le démembrement de propriété peut aussi présenter d'autres intérêts. 

La préparation anticipée de votre succession

Le démembrement de propriété vous permet de donner à vos héritiers la nue-propriété d'un bien : votre résidence principale par exemple. Ils en deviennent ainsi nus-propriétaires, avant de récupérer la pleine propriété du logement à votre décès et/ou à celui de votre conjoint, sans avoir à payer de droits de succession supplémentaires.

Bien qu’il soit aussi possible de la vendre, vous transmettez généralement la nue-propriété par donation. De la sorte, vos héritiers profitent d'un abattement sur les droits de donation, dont le montant dépend de votre lien de parenté. Par exemple, vous pouvez donner jusqu'à 100 000 € à vos enfants tous les 15 ans, sans application de droits de donation². 

Bon à savoir
L'abattement s'applique pour chaque enfant et pour chaque donateur. À titre d'exemple, un couple avec 3 enfants peut donner jusqu'à 600 000 € sans application de droits de donation : chaque parent donne 100 000 € à chacun de ses 3 enfants.

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La diminution des droits de donation

Dans le cadre d'un démembrement de propriété par le biais d'une donation, les droits de donation sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété au moment de la donation et non sur la valeur totale de votre maison, de votre appartement ou de votre immeuble par exemple. L'intérêt : réduire le montant des droits de donation.

De plus, la valeur de la nue-propriété dépend de l'âge du donateur au jour de la donation. Par exemple, les droits de donation sont calculés sur la base de³ :

• 50 % de la valeur de la pleine propriété si vous avez entre 51 et 60 ans lors de la donation ;
• 60 % de la valeur de la pleine propriété si vous avez entre 61 et 70 ans lors de la donation ;
• 70 % de la valeur de la pleine propriété si vous avez entre 71 et 80 ans lors de la donation.

Il peut donc être judicieux de donner la nue-propriété le plus jeune possible afin de limiter la fiscalité applicable.

Exemple
À 65 ans, vous réalisez la donation de la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 200 000 € à votre enfant. Les droits de donation sont calculés sur 60 % de la valeur de la pleine propriété, soit 120 000 € (200 000 € x 60 %). Étant donné que votre enfant profite d'un abattement de 100 000 €, la base taxable n'est donc que de 20 000 €.

Ce mécanisme est d’autant plus intéressant que le donateur peut décider de payer les droits de donation s'il le souhaite. Dans ce cas, ce paiement ne sera pas considéré comme un supplément de donation⁴. 

La conservation du droit de jouissance du bien

Le démembrement de propriété constitue également une sécurité car, en tant qu'usufruitier, il vous permet de conserver le droit de disposer du bien. Bien que vous ayez donné la nue-propriété, vous pouvez continuer à habiter au sein de votre logement et/ou le louer pour en en tirer un revenu par exemple.

Sous conditions, ce droit peut aussi bénéficier à votre conjoint survivant : il conservera ainsi le droit de disposer du bien lors de votre décès. Ce n'est qu'à son propre décès que la pleine propriété reviendra à vos héritiers.

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Une protection contre les aléas de l’indivision

Suite à votre décès et en l'absence de dispositions contraires, les biens de votre succession appartiennent à l'ensemble de vos héritiers : c'est ce qu'on appelle l'indivision. Cette situation peut entraîner des conflits entre vos héritiers, tels que vos enfants par exemple, notamment s'ils ne se mettent pas d'accord sur l'usage du bien (vente, location, hypothèque, etc.)⁵.

Le démembrement de propriété limite le risque de conflits car, de votre vivant, vous pouvez décider du sort de vos biens immobiliers, par exemple en désignant les bénéficiaires de votre choix, qui récupéreront la pleine propriété suite à votre décès.

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Une réduction de l’IFI via la donation temporaire d’usufruit

Vous pouvez aussi opter pour une donation temporaire d'usufruit. Cela consiste à transmettre l'usufruit d'un bien pour une durée limitée, 15 ans par exemple, tout en conservant la nue-propriété. Ce mécanisme fonctionne donc à l'inverse du démembrement de propriété « classique »⁶.

L'usufruitier peut ainsi habiter au sein du logement ou bénéficier des loyers s'il le loue. Vous pouvez notamment le faire au profit de votre enfant, notamment s'il rencontre des difficultés pour se loger. 

À condition que votre usufruitier en tire un réel avantage (se loger par exemple), la donation temporaire d'usufruit vous permet de sortir le bien immobilier de votre patrimoine pendant la durée de la donation. Cela vous permet donc de réduire le montant de votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) si vous y êtes soumis. Attention toutefois car l'administration est susceptible de remettre en cause la donation si celle-ci vise uniquement à vous soustraire au paiement de l'IFI.

Bon à savoir
Le démembrement de propriété peut aussi être une solution pour acheter un bien immobilier au nom de son enfant. 

L'usufruitier d'un bien immobilier a certains devoirs, dont⁷ :

• réaliser un état des lieux du logement avant son utilisation ;

• entretenir le bien immobilier ;

• utiliser le bien de manière raisonnable ;

• s'acquitter de la taxe foncière, de la taxe d'habitation et de l'IFI s'il y est soumis ;

• réaliser les réparations d'entretien courant.

Mais le nu-propriétaire a également des obligations pendant la durée du démembrement de propriété, dont :

• permettre à l'usufruitier d'utiliser le bien comme il le souhaite : habiter le logement ou le mettre en location par exemple ;

• s'acquitter des grosses réparations, à savoir celles concernant le gros-œuvre, sauf si elles résultent d'un manque d'entretien de l'usufruitier.

Vous devez respecter plusieurs étapes pour mettre en place un démembrement de propriété.

1. Définir l’objectif patrimonial : si par exemple, vous souhaitez préparer votre succession, limiter la fiscalité applicable à vos héritiers, protéger votre conjoint survivant ou encore diminuer le montant de l'IFI.

2. Faire appel à un notaire : son rôle est notamment d'évaluer votre situation patrimoniale, d'obtenir une estimation fiable de la valeur du bien, de calculer la valeur fiscale de la nue-propriété et de l'usufruit ou encore de simuler les conséquences fiscales du démembrement de propriété.

3. Faire rédiger et publier l'acte : le notaire a également pour mission de rédiger l'acte de démembrement rendant effective la division du bien et stipulant les droits et obligations de chaque partie. Ce document est ensuite déposé auprès du service de publicité foncière. À cette occasion, vous devrez également vous acquitter de certains frais auprès du notaire.

4. Organiser la gestion post-démembrement : par exemple, vous pouvez instaurer des mécanismes de prises de décision s'il existe plusieurs nus-propriétaires (réunions, etc.) et structurer formellement la gestion courante du bien.