• Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par l’acheteur lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Elle est généralement séquestrée par un notaire.

• Le versement de cet acompte n’est pas obligatoire : il est toutefois d’usage afin de prouver le sérieux de l’acheteur et de protéger le vendeur. Son montant n’est pas non plus fixé par la loi.

• Le dépôt de garantie est déduit du prix de vente lors de la signature de l’acte de vente. Si la transaction n’aboutit pas, cette somme est généralement conservée par le vendeur, sauf si le vendeur se rétracte dans le délai légal ou invoque un motif valable : la non réalisation d’une condition suspensive par exemple. 

Le dépôt de garantie sert à prouver le sérieux de l’acheteur lors d’un achat immobilier. Il est généralement versé lors de la signature de l’avant-contrat de vente au notaire en charge de la transaction¹. 

La définition du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par l’acquéreur lors de la signature d’un avant-contrat immobilier. Aussi appelée acompte, indemnité d'immobilisation ou séquestre, cette somme d'argent a plusieurs rôles :

• sécuriser la transaction en prouvant le sérieux de l'acheteur ;
• indemniser le vendeur en cas de désistement injustifié de l'acheteur (sous conditions).

Un acompte versé lors de la promesse ou du compromis de vente

En règle générale, le dépôt de garantie est versé lors de la signature du compromis de vente ou de la promesse unilatérale de vente. Il est d'ailleurs important de connaître la différence entre ces deux avant-contrats.

• Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, engage les deux parties : le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur à acheter.
• La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur à réserver le logement durant une certaine période. L'acheteur dispose d'une option d'achat, lui permettant d'acquérir le bien avant la fin du délai de réservation s'il le souhaite.

Dans tous les cas, l’avant-contrat doit préciser les conditions encadrant le dépôt de garantie : son montant, son délai de versement et les conditions permettant sa restitution par exemple.

Le versement d'un dépôt de garantie ne constitue pas une obligation légale. Il est possible de réaliser une vente immobilière sans acompte, notamment si l'acheteur dispose d'un bon dossier¹.

En pratique cependant, le compromis de vente ou la promesse de vente prévoit presque systématiquement le versement d'un acompte. Cette somme est généralement consignée sur le compte séquestre d'un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés : un notaire ou un agent immobilier par exemple.

Il est également possible de verser le dépôt de garantie directement au vendeur, mais uniquement à la fin du délai de rétractation de 10 jours, notamment en cas de vente immobilière en direct. Il est malgré tout préférable de la consigner chez le notaire ou un agent immobilier afin de faciliter sa restitution en cas d'annulation de la vente. 

Le montant du dépôt de garantie est fixé librement par les deux parties : la jurisprudence stipule simplement qu'il doit être inférieur au prix de vente. Le plus souvent, le montant de l'acompte représente entre 5 et 10 % du prix de vente du bien immobilier².

Dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), le vendeur peut aussi vous demander le versement d'un dépôt de garantie lors de la signature du contrat de réservation. Dans cette situation, le montant de l'acompte est encadré. Il est au maximum de³ :

• 5 % du prix de vente si l'acte de vente est signé dans un délai inférieur à 1 an ;

• 2 % du prix de vente si l'acte est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

En revanche, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé si l'acte de vente est signé plus de deux ans après la signature du contrat de réservation. 

Si la vente se réalise, le dépôt de garantie est déduit du prix de vente. Dans le cas contraire, tout dépend du motif d'annulation de la transaction.

En cas de conclusion de la vente (maison, appartement, terrain, etc.)

Le montant du dépôt de garantie est déduit du prix total de la vente immobilière lors de la signature de l'acte de vente définitif. Cette règle s'applique aussi bien en cas de signature d'un compromis de vente que d'une promesse de vente¹.

Dans ce cas, les sommes sont généralement débloquées par le notaire en même temps que le solde restant à payer pour l’achat de la maison ou de l’appartement par exemple. 

En cas de rétractation de l'acquéreur dans le délai légal

Comme nous l’avons évoqué, un acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente¹.

L'acheteur peut annuler la transaction dans ce délai sans avoir à invoquer de motif : l'intégralité du dépôt de garantie lui est alors restituée. Le professionnel à qui vous avez versé l'acompte (notaire ou agent immobilier) dispose de 21 jours pour vous restituer la somme à compter du jour suivant votre rétractation.

Lire aussi : Annuler une promesse de vente : quelles conséquences ? 

En cas de non réalisation d'une condition suspensive

L'avant-contrat de vente prévoit généralement des clauses suspensives : si l'événement ne se produit pas, le contrat est annulé sans pénalité pour l'acheteur. Ces conditions peuvent notamment porter sur :

• l'obtention d'un prêt immobilier ;

• l'obtention d'un permis de construire ;

• l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel ;

• la réalisation de travaux par le vendeur avant la vente ;

• la vente d'un précédent logement par l'acheteur.

Si la condition suspensive n’est pas remplie, l'acheteur est libéré de son engagement : le dépôt de garantie lui est alors restitué en intégralité. C'est principalement le cas si l'acquéreur ne parvient pas à obtenir un crédit immobilier, à condition de pouvoir démontrer ses efforts pour y parvenir.

En cas de refus d'acquérir de l'acheteur

La situation est en revanche différente si l’acquéreur renonce à son achat immobilier au-delà du délai de rétractation alors que les conditions suspensives ont été levées. Dans ce cas, le dépôt de garantie est conservé par le vendeur à titre de dommages et intérêts².

Bon à savoir. L'acheteur peut également saisir la justice pour demander l'exécution forcée de la vente.