Publié le 02/11/2018
Malgré la baisse des prix de l’immobilier, votre enfant a peut être des difficultés à acheter son 1er logement. C’est le moment de lui donner un coup de pouce ! Pour cela, différentes solutions existent : don d’argent, donation, SCI, prêt…
Première solution pour aider votre enfant à devenir propriétaire : lui faire un don d’argent (espèces, chèque…), qui lui permettra, par exemple, d’augmenter le montant de son apport personnel.
Concrètement, vous pouvez lui donner jusqu’à 31 865 € sans droits à payer, à condition que vous ayez moins de 80 ans et que votre enfant soit majeur.
Autre option : réaliser une donation de biens meubles ou immeubles. Un dispositif fiscalement intéressant puisqu’il permet à chaque parent de donner jusqu’à 100 000 € en franchise de droits, et ce tous les 15 ans.
Prudence toutefois. Si vous décédez au cours de ces 15 années, votre donation sera réintégrée à la succession à sa valeur le jour du décès.
Exemple : Vous avez donné 100 000 € à un seul de vos enfants. Le bien au jour du décès vaut 200 000 €. Votre bénéficiaire devra indemniser ses frères et sœurs à hauteur de 50 % de cette valeur réactualisée (100 000 € donc, et non plus 50 000 €).
Vous avez plusieurs enfants ? Pour éviter les conflits et les mauvaises surprises au moment de la succession, pensez à la donation-partage.
Cette solution est plus avantageuse que la donation ordinaire, dans la mesure où elle permet de répartir son patrimoine de son vivant et de figer la valeur des biens au jour de la donation. Ainsi, un enfant dont le bien aurait pris de la valeur n’aura pas à indemniser le reste de la « fratrie ».
Une autre possibilité pour aider votre enfant est de lui prêter de l’argent. Pour cela, vous pouvez :
- soit rédiger un document sous seing privé,
- soit avoir recours à l’acte notarié.
La 2e option est préférable, puisqu’elle permet de sécuriser le prêt.
Prêter de l’argent, oui, mais avec ou sans intérêt ? Cela peut paraître surprenant mais mieux vaut appliquer un taux, même minimal, pour éviter que votre prêt gratuit ne soit requalifié en donation. Votre enfant bénéficiaire devrait alors indemniser ses frères et sœurs au jour de la succession.
Dans tous les cas, pensez à faire enregistrer le prêt à la recette des impôts pour lui conférer une date certaine et en justifier la réalité, notamment en cas de contrôle fiscal.
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Le principe : vous et votre enfant achetez le bien en commun, en apportant chacun votre quote-part à la SCI. Elle seule deviendra alors propriétaire du logement. En contrepartie, vous recevrez des parts sociales que vous pourrez ensuite donner à votre enfant. Le tout dans un cadre fiscal avantageux, puisque la valeur des parts de SCI est minorée de 10 % par rapport à un patrimoine détenu en direct. À la clé : une réduction du montant des droits de donation.
À plus long terme, vous pouvez aussi associer les avantages de la SCI à ceux du démembrement de propriété. En clair, vous transmettrez, en 2 temps, vos parts sociales à votre enfant :
- la nue-propriété via une donation. Les droits à payer ne porteront alors que sur cette fraction des parts
- l’usufruit à votre décès. Votre enfant recouvrera ainsi la pleine propriété des parts sans aucun droit à verser.
Dossier mise à jour le 03/04/2015
