• L’état des lieux doit décrire précisément le logement, ses équipements et ses annexes à l’entrée comme à la sortie.
• Le locataire et le propriétaire doivent le réaliser ensemble, dans de bonnes conditions, et conserver chacun une copie signée.
• Les oublis, les descriptions vagues et les retenues injustifiées sur le dépôt de garantie sont parmi les principales sources de litiges.

Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

L’état des lieux décrit l’état du logement à l’entrée et à la sortie d’une location afin d’éviter les désaccords entre locataire et propriétaire.

Un descriptif du logement à l'entrée et à la sortie par définition

L’état des lieux est un document qui présente de manière détaillée l’état du logement au moment où le locataire en prend possession, puis lorsqu’il le quitte. Il permet notamment de relever l’état des pièces, des revêtements, des équipements et des éventuelles dégradations déjà présentes. 

Environ 10 000 litiges locatifs
sont traités chaque année par les commissions départementales de conciliation¹. 

Réalisé à l’entrée, il sert de référence tout au long de la location. À la sortie, il permet de comparer l’état initial et l’état final du logement afin de déterminer si des réparations peuvent être imputées au locataire. 

Un état des lieux contradictoire entre le locataire et le propriétaire

L’état des lieux est une étape essentielle, aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. Il doit être établi de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties, ou de leurs représentants, afin que chacun puisse vérifier les informations inscrites dans le document.

Un état des lieux précis protège les intérêts de chacun. À l’inverse, un document mal rempli, incomplet ou trop vague peut entraîner des litiges au moment du départ du locataire, notamment concernant la restitution du dépôt de garantie.

Locataire et propriétaire : que faut-il vérifier lors de l'état des lieux pour éviter les erreurs ?

Certaines erreurs concernent autant le locataire que le propriétaire. Elles tiennent souvent à un manque de précision, de préparation ou de preuves.

1. Utiliser des descriptions simplifiées ou trop vagues

La première erreur consiste à se contenter de mentions générales comme « bon état », « état correct » ou « usé ». Ces formulations sont trop imprécises. Elles ne permettent pas de savoir si un mur présentait déjà une rayure, si un parquet était taché ou si une porte comportait un impact.

Mieux vaut décrire chaque élément de manière concrète : « peinture blanche avec trois traces noires près de l’interrupteur », « parquet rayé sur 30 cm près de la fenêtre », « joint de douche noirci » ou « carrelage fissuré au sol » par exemple. Plus la description est factuelle, moins elle laisse de place à l’interprétation.

Cette précision est utile pour le locataire, qui évite d’être tenu responsable d’un défaut déjà présent. Elle l’est aussi pour le propriétaire, qui pourra mieux justifier une éventuelle dégradation au moment de la sortie.

2. Réaliser l’état des lieux dans de mauvaises conditions

Un état des lieux ne doit pas être expédié entre deux rendez-vous. Il doit être fait dans un logement accessible, suffisamment éclairé et, idéalement, vide ou peu encombré. Une pièce sombre, des meubles empilés ou un manque de temps peuvent empêcher de voir des défauts importants. 

Avant le rendez-vous, mieux vaut prévoir une durée suffisante, surtout pour un grand logement ou un bien meublé. Il est aussi préférable de faire l’état des lieux en journée, lorsque la lumière naturelle permet d’inspecter correctement les murs, les sols, les plafonds et les fenêtres.

3. Négliger les photos

Les photos ne remplacent pas le document écrit, mais elles peuvent le compléter utilement. Elles sont particulièrement importantes en cas de défaut visible, par exemple :

• une tache ;
• une fissure ;
• un trou ;
• une rayure ;
• des traces d’humidité ;
• un équipement abîmé ;

• un meuble détérioré.

   

   

   

Pour être utiles, les photos doivent être nettes, datées si possible, et suffisamment nombreuses. Il est conseillé de prendre une vue d’ensemble de chaque pièce, puis des gros plans sur les défauts. Les vidéos peuvent aussi être pratiques, notamment pour prouver qu’un volet fonctionne mal ou qu’un appareil présente une panne.

L’idéal est d’annexer les photos à l’état des lieux, ou au moins de les transmettre par écrit à l’autre partie. En cas de désaccord, elles permettront de compléter les descriptions du document. 

4. Oublier de vérifier les équipements, les meubles et les annexes

Un état des lieux ne se limite pas aux murs et aux sols. Les équipements et le mobilier doivent aussi être testés : prises électriques, interrupteurs, radiateurs, robinetterie, chasse d’eau, VMC, volets, fenêtres, serrure, interphone, plaques de cuisson, hotte, four, réfrigérateur ou encore lave-linge si le logement est meublé.

Il faut également inspecter les annexes : cave, garage, place de parking, balcon, terrasse, grenier ou local vélo. Ces espaces font partie de la location lorsqu’ils sont mentionnés dans le bail. Leur état doit donc être décrit avec le même soin que celui du logement principal.

Autre point souvent oublié : les clés. Il faut noter le nombre exact de clés, de badges, de télécommandes, de boîtiers de garage et de tout autre moyen d’accès remis au locataire. À la sortie, cela évite les discussions sur une clé manquante ou une télécommande non restituée.

5. Ne pas relever les compteurs

Les relevés de compteurs d’eau, d’électricité ou de gaz doivent figurer dans l’état des lieux lorsque les charges ne sont pas forfaitaires. Ils permettent de savoir à partir de quel index le locataire prend la suite, puis à quel index il quitte le logement.

Omettre ces relevés peut entraîner des contestations sur la consommation réelle. Pour éviter ce risque, il est conseillé de photographier les compteurs et de reporter les chiffres dans le document. Il faut aussi vérifier que les compteurs correspondent bien au logement concerné, surtout dans les immeubles collectifs.

6. Signer l’état des lieux trop rapidement

La signature engage les deux parties. Avant de signer, il faut vérifier que toutes les pièces ont bien été inspectées, que les défauts relevés sont correctement décrits et que les réserves éventuelles ont été ajoutées.

Le locataire ne doit pas hésiter à demander une modification si une formulation lui semble trop vague ou si un défaut manque. Le propriétaire, de son côté, doit s’assurer que le document reste objectif et complet. Une fois signé, l’état des lieux devient la référence principale en cas de litige.

7. Ne pas conserver une copie du document

Chaque partie doit recevoir une copie de l’état des lieux au moment de sa signature. Cette copie peut être remise en main propre ou sous format dématérialisé. Il est important de la conserver pendant toute la durée du bail, puis après le départ du locataire tant que le dépôt de garantie n’est pas soldé.

Il est aussi utile de conserver les photos, les échanges écrits, les mails de signalement et les éventuelles demandes de modification. En cas de désaccord, ces documents peuvent faire la différence.

Locataire : comment remplir l'état des lieux pour éviter les erreurs ?

Certaines erreurs concernent plus particulièrement le locataire. Elles peuvent notamment l’exposer à des retenues sur son dépôt de garantie. 

8. Accepter un état des lieux d'entrée incomplet 

Lors de l’entrée dans le logement, le locataire peut être pressé de récupérer les clés. Pourtant, c’est le moment où il doit être le plus vigilant. Accepter un état des lieux trop rapide ou incomplet revient à prendre le risque que des défauts préexistants lui soient reprochés plus tard.

Il faut inspecter chaque pièce, ouvrir les placards, tester les fenêtres, vérifier les arrivées d’eau, regarder derrière les portes et signaler les traces d’humidité. Pour un logement meublé, l’inventaire du mobilier et l’état de chaque équipement doivent aussi être vérifiés.

9. Ne pas signaler les anomalies dans le délai légal 

Même avec de l’attention, certains défauts peuvent être découverts après l’emménagement. Le locataire peut demander à modifier l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours calendaires qui suivent sa réalisation. Pour les éléments de chauffage, la demande peut être faite pendant le premier mois de la période de chauffe².

Il est préférable de faire cette demande par écrit, avec des photos à l’appui. Par exemple : une prise qui ne fonctionne pas, une fuite détectée après la première douche ou un radiateur qui ne chauffe pas. Plus le signalement est rapide et documenté, plus il sera facile à prendre en compte.

Bon à savoir. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) si le propriétaire ou l'agence immobilière refuse de modifier l'état des lieux.

10. Négliger le nettoyage avant l'état des lieux de sortie 

À la sortie, un logement sale peut jouer en défaveur du locataire. Même si les dégradations sont limitées, un manque de nettoyage peut donner une impression générale négative et entraîner des retenues justifiées lorsqu’un ménage doit être réalisé.

Avant le rendez-vous, il est donc conseillé de nettoyer les sols, les sanitaires, la cuisine, les vitres, les placards et les équipements. Les filtres, joints, grilles d’aération et appareils électroménagers méritent aussi une attention particulière.

11. Confondre usure normale et dégradation 

Le locataire n’a pas à rendre un logement strictement neuf. L’usure normale liée au temps et à un usage raisonnable ne doit pas être confondue avec une dégradation. Une peinture légèrement ternie après plusieurs années n’a pas la même signification qu’un mur troué ou qu’un parquet profondément rayé.

La vétusté peut être prise en compte, notamment lorsqu’une grille de vétusté a été prévue. À la sortie, les différences dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas justifier une retenue sur le dépôt de garantie.

Propriétaire : comment faire l'état des lieux d'entrée ou de sortie ?

Le propriétaire doit lui aussi éviter certaines erreurs. Un état des lieux irrégulier ou des retenues non justifiées peuvent être une source de conflit avec le locataire.

12. Réaliser l'état des lieux seul 

L’état des lieux doit être contradictoire. Le propriétaire ne peut donc pas, en principe, l’établir seul et l’imposer ensuite au locataire. Il doit être réalisé avec le locataire, avec un représentant mandaté ou, en cas de refus ou d’absence, par un commissaire de justice.

Faire un état des lieux seul, sans mandat clair ni présence du locataire, expose à une contestation. Il vaut mieux convenir d’une date par écrit et garder une trace des échanges.

13. Facturer intégralement le prix de l'état des lieux au locataire

Il est interdit de facturer des frais aux locataires dans certaines situations, à savoir² :

• l'état des lieux d'entrée et de sortie s'il est réalisé à l'amiable directement entre le propriétaire et le locataire ;
• l'état des lieux de sortie s'il est réalisé en présence du locataire et d'un professionnel, tel qu'un agent immobilier par exemple.

Pour l'état des lieux d'entrée uniquement, une partie des frais doit être payée par le locataire si l'état des lieux est réalisé en sa présence et celle d'un professionnel. La part à la charge du locataire est toutefois plafonnée :

• à la moitié des frais facturés par l'agence immobilière ;
• et à 3,03 € TTC par m² de surface habitable.

Dans le cas d'un constat locatif réalisé par un commissaire de justice, les frais sont partagés équitablement entre le locataire et le propriétaire. À noter que les tarifs applicables sont encadrés par la réglementation.

14. Facturer des réparations indues

Le propriétaire ne peut pas imputer au locataire tout ce qui relève de l’usure normale. Il doit distinguer ce qui relève de la vétusté, de l’entretien courant et de la dégradation réelle. 

Par exemple, une moquette usée après de nombreuses années n’a pas le même statut qu’une brûlure de cigarette récente. De même, une peinture vieillissante n’équivaut pas à un mur percé de nombreux trous non rebouchés. En cas de doute, la comparaison avec l’état des lieux d’entrée est indispensable.

15. Retenir le dépôt de garantie sans justificatifs 

Le dépôt de garantie peut servir à couvrir certains manquements du locataire : des réparations locatives non effectuées, des dégradations ou des impayés de loyers ou de charges par exemple. Mais les sommes retenues doivent être justifiées. Le propriétaire doit pouvoir s’appuyer sur les états des lieux d’entrée et de sortie et produire des devis, des factures ou d’autres éléments permettant d’expliquer la retenue.

En cas de désaccord relatif à l'état des lieux d'entrée ou de sortie, le locataire ou le propriétaire peuvent entamer plusieurs actions pour trouver un terrain d'entente et/ou faire valoir leurs droits.

• Envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à l'autre partie afin de décrire les faits et de joindre les éléments appuyant votre propos (factures, photos, texte de loi, etc.).

• Engager une démarche amiable gratuitement via un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation. Il est aussi possible de faire appel à un médiateur civil, moyennant des frais.

• Saisir le juge des contentieux de la protection dans un délai de 3 ans après l'apparition du litige.