En règle générale, un accord de principe est un document par lequel une banque vous indique qu'elle est susceptible de vous accorder un prêt immobilier. Notez toutefois que cette définition peut varier selon les établissements financiers, tout comme ses implications juridiques. 

La définition de l'accord de principe accordé par la banque

Vous prévoyez de réaliser un achat immobilier ? Un accord de principe est un document préliminaire remis par la banque pour indiquer qu'elle est prête à vous accorder un crédit immobilier. Cet accord est donné sur la base des premières informations que vous avez fournies : les caractéristiques du projet, le montant de votre apport, vos revenus, etc.

L’accord de principe n’est toutefois pas un accord définitif. L'établissement financier est susceptible de modifier les conditions d'emprunt initialement proposées, voire de revenir sur sa décision de vous accorder un crédit immobilier. Cela peut notamment se produire suite à une étude plus approfondie de votre situation. 

La valeur juridique d’un accord de principe

L'accord de principe n'a pas de valeur contractuelle. Il s'agit d'une simple déclaration d'intention par laquelle la banque se laisse la possibilité de financer votre projet. Comme nous l’avons vu, l’établissement prêteur peut en effet refuser de vous accorder un crédit immobilier, malgré l'accord de principe initial.

Néanmoins, la responsabilité de la banque peut être engagée si elle revient sur sa décision sans motif légitime. Raison pour laquelle l'accord de principe est généralement accompagné de conditions suspensives : vous remplissez les conditions requises au titre de l'assurance emprunteur par exemple.

En tant qu'emprunteur, l'accord de principe ne vous engage pas non plus. Vous avez le droit de renoncer au prêt immobilier, de négocier des conditions plus favorables, mais aussi de solliciter plusieurs établissements financiers.

À noter
Une fois encore, les implications d’un accord de principe diffèrent selon les établissements financiers. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre conseiller bancaire.

Le contenu de l'accord de principe pour un crédit immobilier

Les informations fournies à travers l'accord de principe peuvent varier selon les établissements financiers. En règle générale, ce document présente notamment :

• la nature du crédit immobilier ;
• le montant emprunté ;
• le taux d'intérêt débiteur ;
• les modalités de remboursement : durée, montant des mensualités, etc. ;
• les garanties exigées : une assurance emprunteur ou une hypothèque par exemple.

Ces renseignements permettent de fixer les conditions de prêt pour lesquelles l’emprunteur et la banque se sont mis d’accord. Le document est également assorti de conditions et/ou de réserves, permettant à l’établissement financier d’éventuellement revenir sur sa décision. 

Oui, un accord de principe est utile pour peaufiner votre projet et prouver votre sérieux au vendeur. Gardez toutefois en tête qu’il ne constitue pas un engagement définitif de la banque.

Une proposition de financement de la banque pour rassurer l'acheteur

Vous n'avez pas l'obligation de présenter un accord de principe au vendeur au moment de réaliser une offre d'achat. Malgré tout, ce document présente plusieurs intérêts. Il peut notamment vous aider à :

• définir votre plan de financement, votre capacité d'emprunt ou encore le montant de votre apport personnel ;
• peaufiner votre projet d’achat, notamment au regard de vos capacités financières et du coût éventuel du crédit immobilier ;
• rassurer le vendeur sur votre sérieux et sur votre solvabilité.

Un accord sous réserves (clauses suspensives, garantie d'hypothèque, assurance, etc.)

Malgré tout, l'accord de principe ne constitue pas un engagement ferme de la banque. Celle-ci peut modifier les conditions initiales de prêt ou refuser de vous accorder un crédit immobilier. Cette situation peut notamment se produire si :

• l'étude plus détaillée de votre situation révèle des failles dans votre projet, initialement inconnues de la banque ;
• votre situation a évolué entre l'accord de principe et votre demande de prêt immobilier : vous avez perdu votre emploi par exemple ;
• vous ne remplissez pas les conditions de garanties exigées : garantie hypothécaire ou cautionnement par exemple ;
• vous ne remplissez pas les conditions initialement requises pour l’assurance emprunteur : vous avez des problèmes de santé par exemple.

C’est pourquoi, il est recommandé de fournir un maximum d’informations à la banque dès votre première sollicitation et de n’omettre aucun détail. De la sorte, l’accord de principe sera réalisé au plus près de la réalité de votre situation, limitant les mauvaises surprises suite à l’analyse plus approfondie de votre dossier.

Avant de vous donner son accord de principe, la banque va vous demander certains documents et informations afin de pouvoir étudier votre dossier et votre solvabilité. Ces renseignements peuvent varier selon les établissements financiers, notamment en fonction de la nature de l’analyse préliminaire réalisée.

Fournir les documents et attestations demandés

Le plus souvent, la banque va vous demander :

• un justificatif d'identité et de domicile ;
• les documents relatifs à vos revenus : vos 3 derniers bulletins de salaire et votre dernier avis d'imposition par exemple ;
• les informations sur votre situation professionnelle : votre contrat de travail si vous êtes salarié ou votre extrait Kbis si vous êtes entrepreneur par exemple ;
• vos relevés de comptes bancaires pour étudier votre gestion financière ;
• des justificatifs de votre apport personnel : votre épargne disponible ou une attestation de donation familiale par exemple ;
• les détails de votre projet immobilier : les caractéristiques du bien immobilier recherché, le montant que vous souhaitez emprunter, etc.

À cette occasion, la banque est aussi susceptible de consulter le Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) pour vérifier que vous n’êtes pas surendetté et/ou que vous n'avez pas d'incidents de remboursement de crédit.

Bon à savoir
Certains établissements financiers peuvent exiger que vous présentiez un compromis ou une promesse de vente pour vous délivrer un accord de principe.

Avoir l'accord de la banque sur votre plan de financement

Ces éléments vont permettre à l'établissement prêteur d'analyser votre situation, votre capacité d'emprunt, votre solvabilité et leur cohérence avec votre projet immobilier. Bien souvent, l'accord de principe va dépendre :

• de votre stabilité professionnelle ;
• du montant de vos revenus ;
• de votre taux d'endettement : sauf exception, il doit être inférieur à 35 % pour un crédit immobilier ;
• du montant de votre apport personnel : il est généralement recommandé qu'il couvre a minima le montant des frais de notaire ;
• de votre bonne gestion financière.

Le délai pour obtenir un accord de principe de prêt immobilier va principalement dépendre de la complexité de votre situation, de vos antécédents avec la banque, mais aussi de la nature de l’analyse réalisée. Il peut varier de quelques jours à plusieurs semaines par exemple.

Bien que cela puisse varier selon les banques, l’obtention d’un accord de principe constitue généralement la première étape d’un achat immobilier. Plusieurs autres démarches doivent être réalisées après cela.

1. Réaliser une offre d'achat : après avoir identifié un appartement ou une maison, vous devez faire une offre d'achat au vendeur. Vous pouvez d'ailleurs joindre l'accord de principe pour prouver votre sérieux. Notez qu’il est aussi possible de demander un accord de principe après avoir déjà réalisé une offre.
2. Signer le compromis de vente : si le vendeur accepte votre offre, ce document vous engage – vous et le vendeur – à conclure la transaction. Seule la non réalisation des conditions suspensives fixées au contrat permet d’annuler la vente, notamment si vous n’obtenez pas de prêt immobilier par exemple (sous conditions).
3. Faire une demande de prêt immobilier : vous pouvez solliciter une ou plusieurs banques pour obtenir un crédit immobilier, dont celles vous ayant éventuellement délivré un accord de principe. En règle générale, vous devrez fournir des documents et informations complémentaires pour permettre une étude plus approfondie de votre situation.
4. Obtenir une offre de prêt : suite à une analyse plus complète de votre situation, la banque vous délivre une offre de prêt si elle accepte de financer votre projet. Celle-ci est accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (FISE) qui vous permet de plus facilement comparer les différentes offres de prêt que vous avez reçues.
5. Accepter une offre de prêt : vous devez respecter un délai minimal de 10 jours calendaires avant de pouvoir accepter une offre de prêt. Une fois ce délai terminé, vous pouvez retourner le document signé pour exprimer votre acceptation des conditions proposées par la banque.
6. Signer l’acte définitif de vente : si toutes les éventuelles conditions suspensives sont remplies, il ne vous reste plus qu'à signer l'acte de vente devant le notaire pour devenir propriétaire du bien. En règle générale, les fonds du crédit immobilier sont débloqués le jour même de la signature.

Est-ce bon signe d'avoir un accord de principe ?

Oui, l'obtention d'un accord de principe est un signe positif car cela prouve que, sur la base de votre dossier initial, la banque estime qu'elle peut vous accompagner dans votre projet d'achat.

Toutefois, il ne s'agit pas d'un accord définitif et ferme : l'établissement prêteur peut en effet revenir sur sa décision après une étude plus approfondie de votre dossier et/ou si certaines conditions ne sont pas remplies.

Que signifie « sous réserve d'usage » ?

Certaines banques sont susceptibles de vous accorder un accord de principe sur lequel figure la mention « sous réserve d'usage ». Cette mention peut être utilisée pour indiquer que la banque s'engage à poursuivre l'étude de votre dossier, mais qu'il ne s'agit pas d'une offre ferme et définitive.

Toutefois, plutôt que la simple mention sous réserve d'usage, la banque stipule généralement les conditions pouvant l'amener à modifier les termes ou à refuser le prêt immobilier : l'acceptation de l'assurance emprunteur, la validation des garanties ou encore la stabilité de votre situation professionnelle par exemple.