Non-respect des parties communes par un locataire : que faire ?

Rappel : comment fonctionne une copropriété ?

Rappelons qu'une copropriété est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Son fonctionnement repose sur trois organes distincts :

• Le syndicat des copropriétaires : il regroupe tous les copropriétaires d’un immeuble qui se réunissent en assemblée générale pour prendre des décisions. Sa mission consiste à gérer les parties communes et à défendre les intérêts collectifs des copropriétaires.
• Le syndic : son rôle est d'exécuter les décisions prises en assemblée générale et de s'occuper de la gestion administrative et financière ainsi que de l'entretien de l’immeuble. Il peut s'agir d'une personne physique ou morale (comme une agence immobilière).
• Le conseil syndical : il est constitué de copropriétaires élus, et son rôle est d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

Ces trois organismes jouent un rôle dans la gestion de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires prend les décisions et le syndic est chargé de les faire appliquer en étant assisté par le conseil syndical.

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Que sont les parties communes dans une copropriété ?

Lieux de passage et de cohabitation, les parties communes dans une copropriété désignent l’ensemble des espaces et équipements destinés à l’usage collectif de tous les copropriétaires. Elles comprennent notamment le hall d’entrée, les escaliers, les couloirs, les ascenseurs, les toitures, les murs porteurs, le local à vélos et/ou poubelles, les jardins ou encore les parkings collectifs.

Leur définition exacte est donnée dans l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et précisée dans le règlement de copropriété. Ces éléments ne sont pas attribués à un lot privatif. Leur entretien, leur respect et leur bon usage relèvent d’un cadre juridique précis afin de faciliter la vie en communauté.

Qui est responsable des parties communes dans un immeuble ?

Au sein de la copropriété, les parties communes appartiennent à l’ensemble des copropriétaires. Ce qui signifie que chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses liées au fonctionnement et à l’entretien des parties communes. Toutefois, c'est le syndicat des copropriétaires qui en assure la conservation, l’entretien et l’administration selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il doit également veiller à ce que le règlement de copropriété soit respecté par les copropriétaires, les locataires et les tiers.

Cependant, c'est le syndic, en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, qui veille à la bonne gestion quotidienne des communs, à la communication entre les copropriétaires et à la résolution des problèmes. S'il s'agit d'une petite copropriété, les copropriétaires peuvent se charger eux-mêmes, à tour de rôle, du ménage dans le couloir et la cage d'escaliers. Sinon, c'est le syndic qui gère les contrats avec les prestataires de services (nettoyage, réalisation de travaux, etc.) et s'assure que les tâches sont effectuées dans le respect du cahier des charges.

Enfin, lorsque des travaux d’entretien sont nécessaires, chaque copropriétaire doit en payer une partie en fonction de ses tantièmes, c'est-à-dire de la part de copropriété qu'il possède. La décision de réaliser des travaux plus importants (ravalement de façade ou mise aux normes de sécurité et de salubrité) est prise lors d'un vote en assemblée générale où la majorité suffit.

Quelles sont les obligations du locataire concernant les parties communes ?

Le locataire, tout comme le propriétaire occupant, doit utiliser le logement et les parties communes de l’immeuble de façon paisible et respectueuse. Cette règle figure expressément dans l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs en France.

Par extension, cela implique également le respect du règlement de copropriété, un document que doivent respecter tous les occupants de l’immeuble, qu’ils soient propriétaires ou locataires.

Le locataire doit notamment :

• ne pas encombrer ou détériorer les espaces communs (cages d’escaliers, paliers, parkings, jardins…) ;
• respecter les horaires de silence en vigueur dans l’immeuble (souvent précisés dans le règlement ou dans une charte de bon voisinage) ;
• ne pas entreposer d’objets personnels (meubles, vélos, poussettes) en dehors des emplacements autorisés ;
• veiller à la propreté des lieux en ne jetant pas de détritus dans les communs ;
• respecter les règles de tri et de dépôt des déchets, notamment dans les locaux poubelles.

De plus, le locataire est responsable du comportement de ses visiteurs, familles ou amis. Si ces derniers causent des nuisances ou des dégradations dans les parties communes, le locataire peut être tenu responsable des conséquences.

Quelle sanction pour non-respect du règlement de copropriété ?

Le non-respect des parties communes par un locataire peut prendre plusieurs formes : tapages nocturnes ou diurnes, dépôts d'ordures ou d’encombrants sauvages, dégradations, odeurs désagréables, usage illicite (par exemple, squat ou entreposage d’objets dangereux)… Ces comportements ont un impact néfaste sur la vie quotidienne des autres habitants. On appelle cela des troubles anormaux du voisinage, et ils peuvent être sanctionnés, sous certaines conditions.

1. Le rôle du bailleur : médiateur et garant

Le propriétaire-bailleur est le premier interlocuteur concerné. En effet, en tant que signataire du bail, c’est lui qui est responsable devant la copropriété du comportement de son locataire. Il lui incombe donc d’agir rapidement lorsqu’il est informé d’un manquement par le syndic ou les copropriétaires. S'il n’agit pas, sa responsabilité peut être engagée devant la justice par les plaignants.

En cas d’infraction :

• Dans un premier temps, le bailleur peut entamer une démarche amiable avec son locataire via l'envoi d'un courrier simple pour lui exposer le problème.
• Si rien ne se passe, il peut ensuite lui envoyer un courrier de mise en demeure lui rappelant ses obligations et les éventuelles sanctions encourues. Il est recommandé d'envoyer le courrier en recommandé avec accusé de réception et de faire parvenir une copie au syndic et aux voisins plaignants pour les informer de la démarche.
• Il peut également faire appel à un conciliateur de justice pour tenter une résolution amiable du conflit.
• Si les nuisances persistent et que la date de fin du bail approche, le propriétaire-bailleur peut adresser au locataire un congé (préavis) pour motif légitime et sérieux au moins 6 mois avant cette date.
• En l’absence d’amélioration et si la fin du bail est encore loin, le propriétaire-bailleur peut engager une procédure de résiliation du bail si celui-ci inclut une clause de résiliation pour nuisances. Si ce n'est pas le cas, il peut demander au juge du tribunal judiciaire de la ville du logement de résilier le bail.

Bon à savoir : l'action auprès du tribunal judiciaire requiert généralement l’accompagnement d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété.

2. Le syndic de copropriété : signalement et action en justice

Le syndic de copropriété peut également intervenir s'il a été notifié par un copropriétaire via une lettre recommandée avec avis de réception. Pour rappel, c'est le rôle du syndic de veiller au respect du règlement de copropriété par les copropriétaires comme les locataires.

Le syndic peut :

• notifier le propriétaire-bailleur par courrier et l’inviter à intervenir ;
• faire appliquer les sanctions prévues dans le règlement ;
• en cas d’action en justice et avec l’accord de l’assemblée générale, il peut demander à un huissier de constater les nuisances ;
• agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires s'il en a reçu l'autorisation lors de l'assemblée générale.

3. Les sanctions pénales en cas d’usage abusif

Certaines atteintes aux parties communes sont des infractions punies par la loi et relèvent du droit pénal. C’est notamment le cas des dégradations volontaires (graffitis, vitres brisées…) et du tapage nocturne.

Pour entamer une procédure en justice, un copropriétaire ou le syndic en tant que représentant de la copropriété doit déposer plainte auprès de la police ou de la gendarmerie. Un représentant des forces de l’ordre procédera alors à un constat des faits et rédigera un procès-verbal, transmis ensuite au procureur de la République. Il est également possible de saisir directement le procureur par courrier, en joignant des preuves des nuisances (témoignages, photos, constats d’huissier…). Le procureur décidera alors d’engager des poursuites contre l’auteur des troubles ou de classer l’affaire .

Prévenir les incivilités : les bonnes pratiques pour l’entretien et la cohabitation dans les parties communes

Si la sanction est parfois nécessaire, la prévention reste la meilleure alliée pour garantir une cohabitation harmonieuse. Voici quelques bonnes pratiques pour favoriser le respect des parties communes, à mettre en œuvre dès la signature du bail avec le locataire.

1. Bien informer dès l’entrée dans les lieux

Dès la remise des clés, le propriétaire doit remettre un exemplaire du règlement de copropriété au locataire, en insistant sur les règles de vie collective. Il doit également lui expliquer les usages spécifiques de l’immeuble (fonctionnement du local poubelles, du digicode, des parkings, etc.). Enfin, il est recommandé d’intégrer une clause de résiliation pour nuisances dans le contrat de location, ce qui facilitera une action en justice en cas de non-respect des parties communes de la copropriété.

2. Afficher les règles dans les lieux de passage

Afin de s'assurer que tous les habitants de l'immeuble connaissent la réglementation, les rappels visuels sont souvent efficaces. N'hésitez pas à mettre des affiches dans les cages d’escaliers et les halls d'entrée. Utilisez des pictogrammes dans les locaux à vélos ou à poubelles. Vous pouvez aussi laisser des messages dans l'ascenseur, un lieu stratégique pour transmettre une information au sein d'une copropriété (par exemple : "Merci de ne pas encombrer le palier").

3. Favoriser le dialogue et la médiation

Lorsque vous constatez un non-respect des parties communes par un locataire, il est conseillé de :

• privilégier le dialogue direct ou via le bailleur ;
• solliciter une médiation ou une conciliation, en cas de conflit persistant entre voisins ;
• organiser des réunions d’immeuble informelles, lorsqu’un problème concerne plusieurs occupants.

Souvent, un simple échange, dans le respect et l’écoute, peut suffire à désamorcer une situation tendue.

En conclusion

Le respect des parties communes est une condition essentielle de la qualité de vie en immeuble collectif. Locataires comme propriétaires doivent respecter les règles pour garantir une cohabitation sereine.

En cas de non-respect, des solutions existent : rappel des obligations, médiation, voire sanctions juridiques. Mais la prévention, l’information et le dialogue restent les meilleurs outils pour éviter les conflits.

Enfin, si en tant que syndic, vous recherchez une assurance pour l'immeuble dont vous avez la gestion, Generali vous propose une assurance copropriété complète.

Sources

• Syndicat des copropriétaires – Service-public.fr
• Propriétaire responsable – Service-public.fr
• Obligations du locataire – Service-public.fr