Résidences services : bien choisir son régime fiscal

Il s’agit d’un ensemble immobilier constitué de logements meublés destinés à un public spécifique. On en distingue 4 types :

• les résidences pour tourisme et affaires

• les résidences pour étudiants

• les résidences pour seniors

• les résidences pour personnes âgées dépendantes (Ehpad)

Leur point commun ? Toutes proposent des services hôteliers.

Quel est l’intérêt d’investir dans une résidence services ?

En investissant dans une résidence services, vous achetez un bien dont vous confiez la gestion et la location à un professionnel.

Ce type de placement ouvre droit à 2 types d’avantage fiscal :

• une réduction d’impôt sur le revenu avec le dispositif Censi-Bouvard

• une déduction des charges avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Destiné à certaines résidences services neuves ou sur plan, ce dispositif permet une réduction d'impôt représentant 11 % du montant de votre investissement, sur 9 ans (dans la limite de 300 000 €). Soit une économie fiscale maximale de 33 000 €, à raison de 3 666 € par an !

Gardez à l’esprit que s’il permet de récupérer la TVA à hauteur de 20 %, le dispositif Censi-Bouvard relève du plafonnement des niches fiscales, qui s’élève actuellement à 10 000 € (18 000 € si vous investissez en parallèle en France d’outre-mer ou dans des Sociétés de financement de l'industrie cinématographique et de l'audiovisuel ).

En achetant dans une résidence services neuve ou ancienne, vous pouvez également opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Celui-ci s’applique à vous si :

• le revenu annuel tiré de votre location représente moins de 23 000 € par an,

• cette activité représente moins de 50 % des revenus professionnels de votre foyer fiscal.

Ce statut est assorti d’un régime fiscal très favorable.

• Si vos recettes annuelles hors taxes sont inférieures à 32 900 €, c’est le régime micro-BIC  (bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50 %, censé couvrir toutes vos charges. Autrement dit, vous ne serez imposé que sur la moitié de vos recettes.

• Au-delà de 32 900 €, vos revenus sont soumis au régime réel d’imposition. Vous pourrez alors déduire de vos loyers l'intégralité de vos charges (intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de gestion…) et amortissements.  Vous diminuez ainsi vos recettes, donc vos impôts !

Tout dépend du montant de votre investissement et de votre taux d’imposition. Le dispositif Censi-Bouvard est susceptible d’intéresser les jeunes investisseurs, par exemple pour un 1er placement immobilier d’un montant inférieur ou égal à 300 000 €. Il faudrait néanmoins que ceux-ci n’aient pas encore atteint leur plafond annuel de niches fiscales.

Pour ceux qui réalisent un investissement supérieur à 300 000 €, financé à crédit sur 20 ans par exemple, il peut être plus judicieux d’opter pour le statut LMNP. Celui-ci permet en effet d’amortir son investissement sur une période plus longue.

Dossier mis à jour le 19/08/2014