• Le bail commercial offre au commerçant ou à l’artisan une certaine stabilité, notamment grâce à sa durée minimale de neuf ans et au droit au renouvellement.

• Avant de signer, il faut vérifier la compatibilité du local avec l’activité, puis négocier le loyer, les charges, les travaux et les principales clauses du contrat.

• Un bail écrit, accompagné d’un état des lieux et des annexes obligatoires, permet de sécuriser les engagements du bailleur et du locataire.

Il s'agit d'un contrat de location d'un local au sein duquel est exercée une activité artisanale, commerciale ou industrielle¹.

Comment fonctionne un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire d’un local, appelé bailleur, met celui-ci à la disposition d’un professionnel, appelé preneur ou locataire, en contrepartie du paiement d’un loyer.

Il permet d’exploiter un fonds de commerce et concerne principalement les locaux utilisés pour exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le locataire bénéficie du statut des baux commerciaux, qui lui accorde notamment un droit au renouvellement du contrat.

Bon à savoir
Le bail commercial est souvent appelé bail 3-6-9. Cette expression fait référence à sa durée minimale de 9 ans et à la possibilité offerte au locataire de le résilier, en principe, à la fin de chaque période de 3 ans.

Quelle différence entre un bail commercial, un bail professionnel et un bail civil ?

Le choix du contrat dépend avant tout de la nature de l’activité exercée dans le local.

• Le bail commercial est principalement destiné aux commerçants et aux artisans. Il est conclu pour une durée minimale de 9 ans et offre au locataire une protection importante, notamment concernant le renouvellement du contrat.

• Le bail professionnel concerne essentiellement les professions libérales, comme les médecins, architectes, avocats, consultants ou experts-comptables. Il doit être conclu par écrit pour une durée minimale de 6 ans. Le locataire peut le résilier à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. En revanche, il ne bénéficie pas d’un droit automatique au renouvellement, ni d’une indemnité d’éviction.

• Le bail civil relève principalement des règles générales du Code civil. Il peut être utilisé lorsqu’aucun statut locatif particulier ne s’applique. Sa durée, son renouvellement et ses conditions de résiliation sont largement déterminés par le contrat. Il offre donc généralement moins de garanties spécifiques au locataire qu’un bail commercial.

Vous devez tout d'abord vous assurer que le bail commercial est adapté à l'activité artisanale ou commerciale envisagée, ainsi qu'à sa durée.

Dans quels cas peut-on conclure un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux s’applique lorsque plusieurs conditions sont réunies :

• un contrat de location est conclu entre un bailleur et un locataire ;

• le contrat porte sur un immeuble ou un local stable et permanent ;

• le local est destiné à une activité commerciale, artisanale ou industrielle ;

• un fonds de commerce est effectivement exploité dans les lieux ;

• le locataire est immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises).

De nombreuses activités peuvent ainsi être concernées par un bail commercial, par exemple :

• un commerce de vêtements, d’alimentation ou de décoration ;

• un restaurant, un café ou un commerce de bouche ;

• un salon de coiffure ou un institut de beauté ;

• une boulangerie, une pâtisserie ou une chocolaterie ;

• une boucherie, une cordonnerie, un fleuriste ou un atelier de réparation ;

• une activité de production ou de transformation artisanale. 

Bail commercial ou bail dérogatoire : lequel choisir ?

Le bail commercial classique est adapté lorsque vous souhaitez vous installer durablement au sein du local. Sa durée minimale de 9 ans vous apporte une certaine stabilité. Vous pouvez ainsi développer votre activité et fidéliser votre clientèle dans les mêmes locaux.

Le bail dérogatoire, aussi appelé bail de courte durée, peut être plus approprié pour tester un concept, exploiter un magasin éphémère ou démarrer une nouvelle activité sans vous engager pour 9 ans. Sa durée totale, renouvellements compris, ne peut pas dépasser 3 ans.

En contrepartie de cette souplesse, le locataire ne bénéficie pas des protections du statut des baux commerciaux. De plus, le bail dérogatoire est normalement conclu pour une durée ferme : sauf accord avec le propriétaire ou clause spécifique, le locataire qui part avant son terme peut rester redevable des loyers. 

Un emplacement attractif ne suffit pas. Le local doit permettre d’exercer juridiquement, techniquement et matériellement l’ensemble des activités envisagées.

Contrôler la destination du local

La clause de destination précise l’usage que le locataire peut faire des lieux. Elle doit correspondre précisément au projet de l’entreprise. Pour cela, vérifiez notamment :

• que votre activité principale est expressément autorisée ;

• que les différentes prestations ou catégories de produits proposées sont couvertes ;

• que vous pourrez développer des activités complémentaires ;

• que la rédaction n’est pas trop restrictive au regard de l’évolution prévisible de l’entreprise.

Une clause limitée à la « vente de chaussures », par exemple, pourrait empêcher le commerçant de développer ultérieurement une gamme de vêtements ou d’accessoires. Le changement ou l’ajout d’une activité peut nécessiter une procédure de déspécialisation et, selon le cas, l’accord du bailleur.

Examiner les règles d’urbanisme et de copropriété

L’activité autorisée par le bail doit également être compatible avec la situation administrative de l’immeuble et les règles de la copropriété. Contrôlez notamment :

• la destination administrative du local ;

• les dispositions du plan local d’urbanisme ;

• le règlement de copropriété ;

• les éventuelles autorisations de changement de destination ou d’usage ;

• les règles applicables à l’installation d’une enseigne, d’une terrasse ou d’un dispositif d’extraction ;

• les possibilités de livraison, de stockage et d’accueil du public.

Évaluer la conformité et l’état du local

Certains travaux peuvent représenter un investissement considérable. Leur coût doit être évalué avant la signature. Pensez à contrôler :

• l’accessibilité et la sécurité du local, notamment s’il reçoit du public ;

• les installations électriques, sanitaires, de ventilation et de chauffage ;

• la solidité des sols et la capacité des réseaux ;

• les travaux nécessaires avant l’ouverture ;

• la présence éventuelle d’amiante ou de pollution des sols ;

• l’exposition aux risques naturels, technologiques ou environnementaux.

Une visite avec un architecte, un maître d’œuvre ou un professionnel du bâtiment peut permettre d’identifier les défauts qui ne sont pas visibles au premier regard. 

Le coût réel du local ne se limite pas au loyer affiché. Les charges, taxes, garanties et travaux doivent être intégrés au budget prévisionnel.

Le loyer initial et ses modalités de révision

Le montant du loyer initial est négocié librement entre le propriétaire et le locataire. Il dépend généralement de la surface, de l’emplacement, de l’état du local et de son attractivité commerciale. Vous pouvez notamment négocier⁴ :

• le montant du loyer hors taxes et hors charges ;

• la périodicité du paiement, mensuelle ou trimestrielle ;

• une franchise de loyer pendant la réalisation de travaux ;

• une réduction temporaire au lancement de l’activité ;

• la date de début de facturation ;

• les modalités de révision du loyer.

Le contrat peut prévoir une révision triennale ou une clause d’indexation, souvent annuelle. Pour une activité commerciale ou artisanale, l’évolution est généralement calculée à partir de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Bon à savoir
Depuis la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, le locataire d’un local destiné au commerce de détail ou de gros, ou à des prestations commerciales ou artisanales, peut demander sous conditions le paiement mensuel du loyer.

Le dépôt de garantie et les autres sommes demandées

Le propriétaire peut demander un dépôt de garantie afin de couvrir les éventuels loyers impayés ou les dégradations. Son montant et ses conditions de restitution doivent apparaître dans le bail. Vous devez aussi anticiper d’autres éventuels postes de dépenses, dont :

• un pas-de-porte ou un droit d’entrée ;

• les honoraires de l’agence immobilière ;

• les frais de rédaction du contrat ;

• les frais d’état des lieux ;

• une caution personnelle du dirigeant ;

• une garantie bancaire.

Les charges, taxes et travaux

Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, en indiquant leur répartition entre le propriétaire et le locataire. 

Avant de signer, identifiez notamment :

• les charges de copropriété récupérables ;

• les consommations d’eau, de gaz et d’électricité ;

• les dépenses d’entretien courant ;

• la taxe foncière, si le contrat prévoit sa refacturation ;

• les travaux mis à la charge du locataire ;

• les grosses réparations qui restent à la charge du propriétaire.

Bon à savoir
Les dépenses relatives aux grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil ne peuvent pas être imputées au locataire. Idem pour les travaux de mise en conformité ou liés à la vétusté lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations.

Certaines clauses ont un impact direct sur l’exploitation, le développement ou la revente de votre entreprise.

La clause de destination

Cette clause détermine les activités autorisées dans les lieux. Elle doit couvrir le fonctionnement réel de l’entreprise et pas seulement son activité principale. Si vous êtes restaurateur par exemple, assurez-vous que le bail autorise :

• la restauration sur place ;

• la vente à emporter ;

• la livraison ;

• la vente de boissons ;

• l’exploitation éventuelle d’une terrasse.

Plus la clause est restrictive, plus vous risquez de devoir solliciter ultérieurement l’autorisation du propriétaire. 

Les clauses relatives à la cession et à la sous-location

Le contrat peut encadrer les conditions dans lesquelles le locataire transmet son droit au bail. Examinez notamment⁵ :

• la possibilité de céder le bail indépendamment du fonds de commerce ;

• les conditions de cession avec le fonds de commerce ;

• l’obligation d’informer ou de faire intervenir le bailleur ;

• l’exigence d’un agrément préalable ;

• l’existence d’une garantie solidaire du cédant ;

• les formalités et frais de rédaction.

Bon à savoir
Le bailleur peut interdire la cession du bail seul. En revanche, il ne peut pas interdire la cession du bail lorsqu’elle accompagne la vente du fonds de commerce.

La clause d’exclusivité ou de non-concurrence

Une clause d’exclusivité peut empêcher le propriétaire de louer un autre local du même bâtiment ou du même ensemble commercial à une entreprise concurrente. Elle est particulièrement utile dans une galerie marchande, un centre commercial ou un immeuble regroupant plusieurs boutiques. Il convient toutefois de définir précisément :

• les activités considérées comme concurrentes ;

• les locaux concernés ;

• la durée de l’exclusivité ;

• les conséquences d’un non-respect par le bailleur.

La clause résolutoire

La clause résolutoire permet au propriétaire de demander la résiliation du bail lorsque le locataire ne respecte pas certaines obligations. Elle peut notamment viser :

• le non-paiement du loyer ou des charges ;

• l’absence d’assurance ;

• la réalisation de travaux sans autorisation ;

• une sous-location irrégulière ;

• le non-respect de la destination des lieux.

Il est essentiel de connaître précisément les manquements couverts par cette clause et les délais accordés au locataire pour éventuellement régulariser sa situation.

Même lors de la création de l’activité, il faut anticiper sa transmission, son déménagement ou un éventuel arrêt de l’exploitation.

Comprendre le fonctionnement du bail « 3-6-9 »

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. En tant que locataire, vous pouvez en principe le résilier à la fin de chaque période triennale : après 3, 6 ou 9 ans.

Vous devez donner congé au moins 6 mois avant l’échéance concernée, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice (ex-huissier).

Anticiper les situations dans lesquelles l’activité pourrait évoluer

Vous devez vérifier que le bail ne compliquera pas inutilement une opération future et que les modalités de cession ou de résiliation sont compatibles avec vos projets. Il est donc important d'anticiper plusieurs scénarios possibles, comme :

• le déménagement de l’entreprise vers un local plus grand ;

• l’arrêt ou la modification de l’activité ;

• l’ajout d’une nouvelle activité ;

• la vente du fonds de commerce ;

• la transmission de l’entreprise ;

• le départ à la retraite.

Vérifier les conséquences financières d’un départ

La restitution du local peut générer des frais importants. Vérifiez notamment :

• les loyers restant éventuellement dus ;

• les indemnités prévues par le contrat ;

• les obligations de remise en état ;

• le sort des aménagements réalisés par le locataire ;

• les conditions de restitution du dépôt de garantie ;

• les travaux de suppression d’une enseigne ou d’équipements ;

• la nécessité de remettre le local dans sa configuration d’origine.

https://www.generali.fr/professionnel/actu/assurance-local-commercial/Une fois les conditions négociées, elles doivent être retranscrites dans un contrat complet, cohérent et accompagné de tous les documents nécessaires.

La rédaction du bail commercial

Bien que le bail puisse être conclu verbalement, il est préférable de le conclure à l'écrit pour mieux l'encadrer. Il doit notamment préciser :

• l’identité des parties ;
• la description des locaux et des annexes ;
• la durée du contrat ;
• la date de prise d’effet ;
• la destination des lieux ;
• le montant du loyer et sa révision ;
• les charges et les travaux ;
• les garanties demandées ;
• les conditions de cession, de sous-location et de résiliation.

Bon à savoir
La réalisation d'un acte notarié est parfois obligatoire, notamment lorsque la durée du bail dépasse 12 ans ou s'il concerne un débit de boissons.

Quels documents doivent être annexés au contrat ?

Selon les caractéristiques et la surface du local, le bailleur doit remettre plusieurs documents au locataire, dont :

• l’état des lieux ;
• l’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances ;
• la liste des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes ;
• l’état prévisionnel des travaux pour les 3 années à venir ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l’état des risques et pollutions datant de moins de 6 mois.

Réaliser l’état des lieux et assurer le local

Un état des lieux contradictoire doit être établi au moment de la prise de possession du local. Il décrit précisément chaque pièce, les équipements et les éventuelles dégradations. Avant l’ouverture, vous devez aussi :

• relever les compteurs ;
• récupérer l’ensemble des clés et moyens d’accès ;
• vérifier la réalisation des travaux convenus ;
• obtenir une copie signée du bail et de ses annexes ;
• souscrire les assurances nécessaires ;
• transmettre, si le bail le prévoit, une attestation d’assurance au propriétaire.

Bon à savoir
En tant que locataire, vous avez l'obligation d'assurer le local commercial, au minimum contre les risques d'incendie, d'explosion, de dégât des eaux et de catastrophe naturelle⁶.

Le bail commercial comporte des enjeux juridiques, financiers et techniques importants. Il est donc préférable, pour éviter les erreurs, de vous entourer de professionnels tels que :

• un avocat en droit commercial pour analyser et négocier les clauses du bail ;

• un notaire pour rédiger ou authentifier le contrat et vérifier les droits du propriétaire ;

• un expert-comptable pour intégrer le loyer, les charges et les travaux dans les prévisions financières ;

• un architecte ou un professionnel du bâtiment pour évaluer la conformité du local et chiffrer les travaux ;

• votre chambre consulaire : la CCI ou la CMA.